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UNPI 44 - Nantes
Chambre Syndicale de la Propriété Immobilière Pays-de-la-Loire

Fiche actualité fédération

Locations « airbnb » interdites : la ville doit prouver l’usage d’habitation au 1er janvier 1970

Comme de plus en plus de villes, Paris fait la chasse aux locations « airbnb ». Elle invoque pour ce faire la réglementation des changements d’usage contenue aux articles L.631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. En effet, dans les grandes villes, « le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est (…) soumis à autorisation préalable » (article L.631-7 du CCH), autorisation qui peut être soumise à des conditions dissuasives. Puisque « le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article », les propriétaires qui loueraient des logements comme meublés de tourisme s’exposent à des amendes sévères (ceux qui louent quelques semaines par an leur résidence principale ne sont pas concernés).

 Cependant, Paris se fait régulièrement déboutée en justice pour ne pas réussir à démontrer que le local objet de ses poursuites était à usage d’habitation à la date du 1er janvier 1970. En effet, « pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970 »*.
Encore tout récemment la Cour de cassation a rappelé que « la preuve que le local a été affecté à un usage d’habitation postérieurement à cette date est inopérante ». Une cour d’appel a donc pu écarter la preuve tirée du fait qu’un acte de vente de 1980 mentionnait un usage d’habitation (C.Cass., Civ. 3ème, 28 mai 2020, n°18-26.366).
A l’automne dernier, la Cour de cassation a approuvé également une cour d’appel d’avoir jugé « que la preuve d'un usage d'habitation à la date du 23 janvier 2017 était inopérante » (C.Cass., Civ. 3ème, 28 novembre 2019, n°18-23.769).

Par ailleurs, la Cour de cassation interprète strictement l’article L.631-7, alinéa 4 du CCH aux termes duquel « les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ». Ainsi, elle a jugé que la production d’un formulaire H2 pour l’établissement des impôts fonciers à la suite de travaux réalisés en 1980 et mentionnant un usage d’habitation pouvait, à défaut d’autorisation d’urbanisme, être jugée inopérante par la cour d’appel (C.Cass., Civ. 3ème, 28 novembre 209, n°18-24157).
Dans une affaire un peu particulière où il était reproché à une commune d’avoir donné un renseignement erroné sur l’affectation d’un local, le Conseil d’Etat a aussi jugé « qu'en l'absence d'autorisation de changement d'affectation ou de travaux postérieure, un local est réputé être à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970 » (Conseil d'État, 5 avril 2019, n° 410039). Il semble donc que, au-delà d’une autorisation de changement d’usage expresse, le changement d’affectation peut résulter d’une autorisation de travaux entraînant de fait un changement d’usage. Dans tous les cas, il faut que les travaux aient fait l’objet d’une autorisation pour que la collectivité poursuivante puisse écarter la référence à l’usage au 1er janvier 1970.  

Frédéric Zumbiehl • Juriste UNPI

* « Le choix de l’année 1970 comme référence facilite [en principe] la preuve de l’usage. En effet, toutes les propriétés ont été recensées en 1970 pour déterminer les valeurs locatives, assiette des impôts locaux. Il suffit donc théoriquement d’interroger le fichier des propriétés bâties du fisc. Au cas où ce dernier n’est pas exploitable, l’usage au 1er janvier 1970 est établi « par tout mode de preuve » » (25 millions de Propriétaires, Mars 2019, p. 16).